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1.땅을 볼 때는 목적을 가져야 한다.
땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자신이 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 한다. 같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 있다.
땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도, 앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요하며 땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가, 제멋대로 되어 있는가도 활용에 있어서도 중요하며 일반적으로는 도로가 가장 중요한 부분이다.
2.땅이 평평한가, 경사 졌는가?
경사도는 얼마나 되는가 하는 것도 따져봐야 하며 농지에서 경사도 15도 이상은 한계농지라 하여 농지전용이 수월한 반면, 임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지 전용 허가가 나지 않지만 절대적 사항은 아니다. 땅이 앉은 방향도 햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 좋은 토지이며, 우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을 때 집안의 밝음과 해뜨는 시간 및 일조량, 특히 해지는 시간을 감안한다면 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고 대부분의 사람들이 남향이라면 좋은 토지이다.
3. 전원주택지를 고르는 경우
전원주택지를 고를 때에는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)"형이 좋다. 일조권이 좋고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문이며 늪지역은 피하는 것이 좋다. 또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋지만 어려운 부분이다. 하지만 유심히 인근에 토양을 살펴보면 알수 있는 것이며 지하수가 풍부한지도 살펴야 한다.
4. 땅의 주변 환경은 매우 중요하다.
땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다하며 땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할 수 없다. 말하자면 땅은 숙명적으로 주변 환경의 영향을 받는 것이다.
땅 주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋다. 잘 팔리지도 않고 땅값이 오르지 못한다. 반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지 등이 있을 때에는 그만큼의 환금성이 빠르며 값 상승세도 가파르다.
5. 땅에 있어서 가장 중요한 것은 위치, 접근성과 도로이다.
우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고 또 대부분의 구매력이 이곳에서 나온다고 하여도 과언이 아닌데 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치이다. 아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅값이 높지 않다.
다음에 땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m 정도의 도로가 있으면 좋고, 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 허당이다. 부동산은 “길이 아니면 가지를 말라”라는 말을 명심해야 한다.
6. 땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 한다.
우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없다. 국토로 되어 있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것이다. 건축허가나 행위허가등 관련법은 해당 인근 설계사무소 등과 미리 상의하면 쉽게 알수 있다.
7. 땅의 개발가능성과 전망을 살펴야 한다.
땅의 개발가능성과 재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이며 환경의 개발전망과 투자회수 가능성을 포함하는 것이다. 통상 개발의 최대 호재는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사 등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설, 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있으며, 신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할 수 있다.
8. 결점이 없는 땅은 없다.
지방 현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비한 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅에는 한 두가지 흠이 있다. 완벽한 사람이 없듯이 땅도 그렇게 완벽한 땅은 있을 수 없다는 것이다.
때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 가진 보전임지조차 기획부동산 업체에서는 지분등기라는 방법을 이용해 많은 사람들에게 나누어 분양하는 기술을 발휘하기도 하는데 하여튼 유능한 개발업자 눈에는 지상에 이용 불가능한 땅은 없다고 해도 과언이 아닐 것이다.
9. 땅값은 따로 없으며 땅은 임자가 따로 있다는 말도 있다.
이 말을 땅은 부르는게 값이라는 말로 오해해서는 안되며, 땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 것이다. 확실히 땅값은 보는 사람에 따라 들쑥날쑥한 것이 사실이며 특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와 사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 크다.
10. 세금문제도 간과해서는 안될 사항이다.
어느 시점에서 각자 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 가장 잘 사는 것이라고 결론지을 수 있다. 전문가들 사이에서 땅에도 ?이 있다고 하는 말은 이런 취지로 쓰는 말이다. |