리모델링

농가주택을 구입하여 수리 없이 그대로 살거나 리모델링을 하게 되면 준농림지를 구입해 전용절차를 거쳐 주택을 신축하는 것에 비해 간단하게 전원주택을 마련할 수 있다. 농가주택의 경우 지목이 대지인 경우가 대부분이므로 농지전용 절차나 건축허가 절차 없이 매매계약만 하면 되기 때문이다. 부지 매입부터 시공, 각종 인허가 문제에 이르기까지 일일이 신경 써야 하는 부담에서 벗어날 수 있는 것이다. 또 매매계약 후 간단하게 개조한 후 바로 입주해 살 수 있어 시간과 돈을 절약할 수 있다는 것도 큰 장점이다.

준농림지를 구입하여 전용하게 되면 건축비 외에도 농지보전부담금 등을 내야한다. 반면에 농가주택을 구입해 개조하면 건축비 자체도 절감되는데다 전용비가 들지 않아 비용을 줄일 수 있다. 또 소형 평수가 많아 초기 투자금액이 적다는 점도 장점 중 하나다. 주택을 신축하지 않고 준농림지에 컨테이너 박스를 설치하여 임시 거처를 마련한다고 해도 전기를 가설하고 지하수를 파려면 그 비용도 상당하기 때문이다.

신축한 주택에서는 새집증후군 등으로 인해 적응기간이 필요하지만, 농가주택은 친환경 건축자재를 이용하여 리모델링할 경우에는 이런 걱정이 없다. 기둥과 서까래 등 기존 구조체가 튼튼하다면 헐고 새로 짓는 것보다 개조하는 것이 품위 와 고즈넉한 분위기를 살리는 방법이다. 흙과 나무로 독특한 느낌을 주는 기존 농가주택의 분위기를 살리면서 입식 부엌과 욕실을 실내에 두면 전통과 실용성이 조화된 운치 있는 전원주택을 마련할 수 있다.

농가주택에는 보통 축사와 창고 같은 부속건물이 있는데, 이것들은 대부분 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있어 조금만 손을 보고 증축하면 다용도 공간으로 이용할 수 있다. 천연염색이나 도자기 등을 부업 삼아 하고자 하는 사람들이나 예술을 위해 전원생활을 택한 예술가들의 경우 공방으로 활용할 수 있어 특히 유용하다.

빈집이 있는 곳은 이미 마을이 형성되어 있는 곳이라 전기나 전화선을 인입하느라 쓸데없는 돈을 들이지 않아도 될 뿐 아니라 대중교통망이 확보되어 있어 당장 생활하기에 불편함이 없다. 또 주택 신축시 일어날 수 있는 마을사람과의 마찰도 줄일 수 있다. 1년 정도 현지에 살아보고 마을 주민들과 어느 정도 동화된 후에 주택을 신축하라는 충고는 때에 따라서는 필요한 부분이다. 그리고 대부분 마당이 넓어 이를 텃밭으로 이용할 수 있는 것도 장점이다.

ㅣ농가주택 구입에 따른 혜택ㅣ

도시민이 농촌주택을 구입했을 때의 혜택 농촌주택 구입으로 1가구 2주택이 되었어도 기존 주택을 매도할 때 양도세 비과세 농촌주택 신·개축시 융자 혜택 행정자치부에서 5년 거치 15년 상환, 연리 3.4%의 조건으로 4,000만 원까지 대출

	리노베이션(Renovation)은 그 건물의 본질을 나타내는 성격과 기능을 더 높이기 위하여 한 단계 더 높은 디자인을 적용하여 수선하는 것을 의미한 다. 이때 건물 내부 칸막이 등의 재배치나 마감재료의 변경, 가구의 재배치, 외부 디자인 형태의 변화 등이 수선의 대상이 된다. 리모델링(Remodeling)은 리노베이션과는 구분되는 의미이다. 변경 전 건물의 내재가치보다 높은 경제적 가치의 건물로 수선하되, 기존 건물의 용도에 국한하지 않고 새로운 부가가치를 창출할 수 있는 건물로 탈바꿈시키는 건축수선 작업을 리모델링이라 한다. 예를 들어 농촌의 폐교를 수 선하여 벤처기업의 연구실로 바꾸거나 은행 건물을 호텔 성격을 가미한 오피스텔로 변경하는 경우 등이 있다.

농가주택은 지은 지 수십 년 된 것들이 많다. 그러다 보니 건평이 10~15평 정도인 것이 많고, 크다고 해보아야 20평 남짓인 것이 대부분이다. 이처럼 농가주택의 단점으로는 우선 대부분 건축 규모가 작다는 점을 꼽을 수 있다. 게다가 벽체도 주로 심벽구조로 두께가 얇아 아파트 생활에 익숙한 도시사람들은 겨울에 적응 하기가 어렵고, 구조도 입식 생활과는 거리가 멀어 불편한 점이 많다. 그리고 건축법상 문제가 많은 농가주택이 생각보다 많아 일반적인 주택매매와는 달리 꼼꼼하게 체크하고 신경 써야 한다. 그 이유 중 하나는 현재 농촌에는 지적도상 도로가 없는 농가가 많아서인데, 자동차가 없던 시절에는 도로가 그리 중요하지 않았기 때문에 집을 지을 때 건축법상 몇 미터 이상의 도로와 접해야 한다는 규정도 생긴 지 얼마 되지 않는다. 따라서 농가주택을 구입할 때 마음에 든다고 계약을 서두르면 곤란한 경우를 당하기 쉽다. 건축측량사무소나 부동산업자 또는 관할 군청 담당 등 전문가와 상의 한 뒤 매입절차를 밟아야 후회하지 않는다. 그리고 스스로도 먼저 토지대장과 건물 등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반 건축물대 장) 등을 확인해 보아야 한다. 농어촌 빈집 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고, 또 무허가 건물일 수도 있기 때문이다. 일단 구입하려는 집의 가옥대장이나 건축물 대장, 건물과 토지 소유주가 모두 동일인이라면 계약해도 좋다. 만일 가옥대장과 건축물 대장에도 나와 있지 않은 집이라면 무허가 주택이다. 지상권 문제도 꼭 확인해야 한다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말한다. 다 낡아 허물어진 집이라고 부수고 새로 지으면 문제 없을 거라고 생각하는 건 착각이다. 전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람에게 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 된다. 매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것이기 때문이다. 가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있다. 따라서 만에 하나 발생할 수 있는 건물에 대한 소유권 문제는 매도자가 책임진다는 문구를 계약서에 꼭 넣어 처리해야 한다. 반대로 집주인인데 토지소유주는 따로 있는 경우도 있다. 지상권만 가지고 있는 것이다. 쓸 만한 집이 주변 시세보다 터무니없이 싸게 나왔다면 십중팔구는 이런 집이다. 빈집의 경우 주변사람들이나 소개를 해준 부동산에 그 집의 내력을 들어 보는 것도 중요하다.

	농촌, 어촌, 산촌에 있는 허름한 주택을 일컫는 뜻으로 시골에 지어진 소규모 주택을 말하며, 건축법에는 적용되지 않는 용어이다.

개조해 살 목적이면 내부 골조를 잘 살펴봐야 한다. 개조가 가능한 집이라면 개조해서 사는 것이 더 이익이고, 보통의 집과는 다른 개성 있는 집을 지을 수도 있다. 따라서 가능하면 사정에 의해 빈집이 된 지 얼마 안 된 집이나 사람이 살고 있어서 조금만 손보면 되는 집, 빈집이지만 서까래와 기둥과 보가 쓸 만해서 보수하고 살 수 있는 집을 구입해야 한다. 만약, 지목 변경이 안 되어 있으면 대지로 지목 변경하는 것을 누가 할 것인지 계약서에 꼭 명시해야 한다. 다음은 농가주택 구입시 반드시 확인해야 할 체크리스트다. 하나, 개조가 가능한 집인지 꼭 확인하라. 보통 농가에서 개조가 필요한 부분은 지붕, 창과 문, 벽면과 바닥의 단열공사 등인데, 이는 난방비나 생활의 편의를 위해서도 반드시 필요한 작업이기 때문이다. 화장실과 욕실, 주방은 필요에 따라 개조 여부를 결정해도 무방하다. 둘, 전기, 상하수도, 정화조, 전화선, 지붕의 상태를 체크하라. 오래된 빈집은 대부분 천장을 들어내고 단열과 방수 공사를 새로 해야 한다. 또 지붕에서 물이 새는 것은 대부분 내부 목재의 부식 때문이므로 이 경우 단열을 위해서라도 지붕을 고쳐야 한다. 즉 주택의 골격이 되는 목재상태를 확인하기 위해서도 지붕상태의 확인은 꼭 필요하다. 셋, 농가의 창문과 출입문의 수를 확인하라. 기존 농가는 대부분 단열과는 거리가 먼 홑창, 홑문으로 되어 있는데, 이것을 그대로 둘 경우 난방비가 감당하기 힘들 만큼 많이 나올 수 있으므로 아예 이중창, 이중문으로 바꾸는 것이 좋다. 넷, 벽면의 상태도 반드시 확인한다. 개조가 필요할 경우 단열과 공간 구조를 변경 할 수도 있다. 한옥의 벽 구조는 대부분 외엮기로 만들어져 있기 때문에 이 벽을 트거나 합칠 때 기초 부분의 목재가 상했는지 확인한 후 공사에 들어가야 한다. 이때 힘을 받고 있는 내력기둥은 절대로 해체하거나 옮겨서는 안 된다. 외엮기를 다시 할 경우 쫄대나 신우대, 싸리대 등을 엮어서 벽체 부분을 만드는데, 내부에서 외엮기를 하고 가운데 부분에 단열재를 넣은 후 또다시 외엮기를 한 후 흙을 바르면 단열에 별다른 문제가 없다. 일반적으로 흙을 바를 때 주의해야 할 점은 반드시 밭흙이 아닌 생흙에 석비래(마사토) 40%, 모래 10%, 강회 10%의 비율로 배합해야 한다는 것이다. 다섯, 바닥은 대부분 구들장이므로 난방방식을 결정한 후 그에 적합한 보일러를 시공해야 한다. 구들을 보일러 난방으로 교체할 경우 바닥의 높이를 수평으로 맞추고 방고래 부분은 전부 메워준다. 구들을 그대로 둔 상태에서 보일러 난방을 할 수 도 있는데, 이 경우에는 구들 위의 방바닥이 문지방과 최소 10㎝정도는 되어야 배관을 할 수가 있으므로 유의해야 한다. 일반적으로 난방을 위해 보통 전기나 기름 보일러를 설치하는데, 자주 사용하지 않는 방 하나 정도는 직접 아궁이에 불을 때서 난방을 해결하도록 설치하면 좋다. 여섯, 도로의 유무, 증개축이 가능한지 여부도 반드시 확인한다. 자신이 원하는 면적에 턱없이 부족할 경우에는 증축을 해야 하는데, 때로는 내부구조 변경이 불가능한 집도 있으므로 되도록 공간 변경을 덜 할 수 있는 집을 선택하는 것이 좋다. 개조하기 힘든 집이라면 아예 멸실 신고하고 철거 후 신축하는 것이 좋다. 또한 개조의 대상으로 농가만이 아니라, 창고나 축사 쪽으로도 눈을 돌려보라. 창고나 축사는 공간의 구분이 없어 필요에 따라 원하는 위치에 벽을 세워주면 농가보다 훨씬 쉽게 개조가 가능하다. 게다가 천장이 높아 더욱 확 트인 내부공간을 만들 수 있으므로 오히려 현대적인 주거공간 구조에 적합할 수도 있다. 단, 건축법상 주택으로 용도 변경이 가능한지 해당 부서에 확인해야 한다.

	기둥 밑부분을 칼이나 못으로 5~10mm 정도 긁어본다. 노란 나무 본래의 색이 드러나면 구조재가 양호한 것이다.

	외엮기 흙집에서 벽을 만드는 과정을 흙벽치기라고 하는데, 흙벽치기에 앞서 벽을 견고하게 만들기 위해 우리 선조들이 써온 방식이 바로 외엮기다. 외엮 기는 벽을 이룰 기둥 사이에 잔 나뭇가지나 신우대(조릿대)나 싸리대, 쫄대 같은 짚풀을 가로 세로로 촘촘하게 엮는 작업을 말한다. 외엮기를 한 후에 안쪽에서 한번 바깥쪽에서 한번씩 흙을 발라서 말림으로서 흙벽을 완성한다.

농가 리모델링은 신축에 비해 비용이 30% 내외 밖에 들지 않으며, 건물을 헐지 않고도 미관상 좋지 않은 부분이나 오래된 부분을 자신의 개성에 맞게 재단장할 수 있어 최근 빠르게 보급되고 있다. 한편 리모델링이 부분적인 손질을 뜻하는 협의의 개념이라면, 리노베이션은 건축법규에 따른 증축, 개축, 재축, 대수선, 이전, 용도 변경 등은 물론 부분적인 신축까지 포함하는 광범위한 개념이다. 리모델링이 필요한 부분만 단장하는 것이라면, 리노베이션은 전면적으로 새롭게 단장하는 것이다. 새로 단장한 건물은 편리성과 미적 가치가 높아져 부동산 가치를 높일 수 있으 며, 구건물 신축 당시의 건축법이 적용되므로 건물 규모에 전혀 손을 댈 필요가 없다. 또한 공사기간이 짧고, 소음 등 이웃에게 주는 피해가 적어 각종 민원을 예방할 수 있다.

ㅣ농가주택 리모델링의 핵심 포인트ㅣ

농가주택을 고치는 데는 구조 조사와 업체 선정이 중요 농가 구조물에 대해 구조 전문가의 충분한 조사가 이루어져 내력벽(기둥)과 비내력벽(기둥)의 선별과 구조물의 역학적 관계를 신중히 검토해야 한다. 보수작업 중에 무너지는 경우도 있기 때문이다.기존 건물에 매립된 설비, 배관의 파손이나 노후 여부를 충분히 검토하여 마감 뒤 이중으로 들어가는 경제적 손실이 생기지않도록 한다. 이와 함께 외벽과 내벽의 통기성과 방수, 방풍,방음 부분을 충분하게 검토해야 한다. 따라서 믿을 수 있는 업체의 선택이 무엇보다 중요하다. 집은 옷과 달라서 다시 뜯어내고 고치려면 그 시간과 비용이 엄청나기 때문이다. 그러므로 고칠 때 예산은 어느 정도 잡을 것이며 어느 정도 수준으로 고칠 것인지 등을 꼼꼼하게 따져보는 것이 효과적이다. 계약서 작성은 꼼꼼하게 기본 설계와 견적서를 검토하여 반드시 철저한 공사 이행과 사후관리를 보장받을 수 있는 업체를 선택하는 것이 유리하다. 특히 공사 지연, 자재 선택 등 공사 진행과정에서 발생할 수 있는 계약 당사자 간의 책임 소재를 명확히 해둔다. 집을 고치는 데도 가장 중요한 일이 계약서 작성이다. 그러나 많은 사람들이 소홀히 지나치곤 하는데 계약서를 작성할 때는 어떤 벽지, 어떤 페인트를 사용하는지 가능한 한 자세한 계약조건을 조목조목 적어 놓아야 한다. 틈틈이 공사 현장을 확인해야 대개 공사 중에 집을 비워주고 일방적으로 공사를 맡기는데,공사를 진행하다보면 문제가 발생할 수도 있으므로 틈틈이 관 찰하며 상의할 필요가 있다. 내부 인테리어는 자신이 원하는 스타일대로 하되 전체적으로는 전문가와 상의하여 통일감이 느껴지도록 해야 한다. 기존 건물의 불편함을 해소하는 데 초점을 맞춰야 리모델링은 기존 건물의 불편함을 해소하고 이용하기 편리한 주택을 만드는 데 초첨을 맞춰 설계와 시공에 임해야 한다. 또 원하는 공간 구성을 위해서는 용도에 알맞게 적절한 마감재를 선택하는 것이 중요하다. 이를 위해 기존 시설물 재활용 여부를 검토하여야 한다. 설계도면은 반드시 작성하고 보관해야 리모델링 과정의 설계도면을 작성해 꼭 보관하는 것이 바람직하다. 기존 건물은 일반적으로 도면이 없고, 설사 있더라도 실제와 다를 수 있다. 구조적으로 불안전한 곳은 보강해 주고 낡은 설비는 모두 교체한다. 적은 돈을 아끼려다 나중에 더 큰 비용을 들일 가능성을 미연에 방지하기 위해서다.소형 건물은 대부분 주인이 바뀌면서 신축 도면이 분실되는 경우가 종종 발생한다. 따라서 신축 도면과 리모델링 도면을 보관해 기존 건물의 설비, 배관, 전기 등의 배치를 알아두면 사후 관리가 편리하고 경제적 손실을 막을 수 있다. 주택의 사용목적을 확실히 해야 리모델링하려는 건축물의 사용목적을 확실하게 정하고 건물의 노후 정도 점검과 주위 경관 등 주변 여건을 파악해 계획단계에서 조사, 검토한 자료와 건축물에 관련된 서류 일체(토지이용계획확인서, 건축물대장, 신축 당시 도면, 실내외 사진 등)를 통하여 이용가치를 극대화하는 방안을 강구한다. 리모델링의 핵심은 생활의 편의성 농가주택을 개조할 때 가장 중요한 점은 생활 편의성이다. 거실, 주방 등 공용 공간이 넓고 동선이 편리해야 나중에 팔 때도 제 값을 받는다. 내력벽이나 기둥을 손상하지 않는 범위에서 실내구조를 변경해야 하며 방바닥, 벽지 등 마감재 교체만으로도 새 집 같은 분위기를 연출할 수 있다. 기존 건물을 지을 당시의 건축법규 적용 노후한 건물을 증개축할 경우 기존 건물을 지을 당시의 건축법규가 적용되므로 주차장 확보에 들어가는 면적, 도로에서의 건축 제한, 건폐율 등에서 유리하다. 노인 거주를 위한 농가주택 리모델링은 이렇게 농촌인구의 평균 연령이 60세를 넘은 지 오래다. 농촌주택은 배리어 프리(Barrier Free) 주택 개념의 리모델링이 요구된다. 배리어 프리 주택이란 노인이 안전하고 살기 편하도록 물리적인 장애요소를 없앤 주택으로서 문턱 제거, 현관·복도·계단·욕실 등에 신체를 지지할 수 있는 손잡이 설치, 휠체어가 다닐 수 있는 출입구와 복도 공간 확보, 대형 손잡이나 발높이에 조명 설치 등을 설치한 주택이다.

전국적으로 빈집으로 분류되는 농가주택은 약 6만 여 채에 달한다고 한다. 또 언론보도 등을 보더라도 농촌에 가면 여기저기 빈집이 널려 있어 마음만 먹으면 당장이라도 빈집을 살 수 있을 거라고 생각하기 쉽다. 하지만 실제로 농어촌 빈집을 사기 위해 찾아다니다 보면 일이 만만치 않음을 느끼게 된다. 주인과 연락이 안 되는 집이 많은데다 그 집을 고향과 자신을 잇는 마지막 끈이라고 생각하고 팔지 않으려는 경우도 있고, 이미 외지인에게 팔린 경우도 많기 때문이다. 가히 풍요속의 빈곤이라고 할 만하다. 따라서 무작정 농어촌 빈집을 찾아 헤매기보다는 농어촌 빈집에 대한 정확하고 실속 있는 정보를 확보하는 것이 중요하다. 농어촌 빈집에 대한 정보는 각 지자체 빈집정보센터나 건축과 등으로 연락 하면 상세한 정보를 제공받을 수 있다. 또 한국농촌공사에서 구축하고있는 웰촌포탈사이트에서도 전국부동산중개업협회와 연계하여 농촌 빈집에 대한 정보를 제공하고 있고, 일반 부동산 정보포털사이트에서도 농촌의 일반 주택매물에 대한 정보를 제공하고 있다. 전국 시·군청 주택 관련 부서에서 ‘농어촌빈집정보센터’를 운영하고 있으며, 문의는 행정자치부 지역진흥과(02-3703-4980)로 문의하거나 행정자치부 홈페이지에 접속하여 상단의 ‘주요정책’을 클릭한 뒤 ‘균형발전’→‘지역개발’로 들어가 27번 글을 다운받으면 전국 157개 시·군의 농어촌빈집정보센터 연락처를 알 수 있다.

	건축법 개정(2006. 05. 09 시행)으로 모든 지역(도시계획외 지역 등)에서 건축행위시 사전에 건축허가나 신고를 득한후 건축하여야 한다.   출처: 웰촌포탈(http://www.welchon.com/)